موعد تحویل پروژه پدافند چه زمانی اعلام شده بود و وضعیت فعلی چیست؟
زمان تحویل واحدها یکی از اصلیترین معیارهای تصمیمگیری خریداران در پروژههای ساختمانی است. در پروژه پدافند نیز برای قراردادهای مختلف، مدت مشخصی برای رسیدن پروژه به مرحله تحویل در نظر گرفته شده است.
اکنون در مرداد ۱۴۰۵، با توجه به گذشت چندین سال از انعقاد قراردادهای اولیه و ادامه عملیات ساختمانی، این سؤال برای بسیاری از خریداران مطرح است که موعد تحویل پروژه پدافند در قراردادها چه زمانی تعیین شده بود و پروژه امروز چه فاصلهای با آن زمانبندی دارد؟
در این گزارش، با استناد به نمونه قراردادهای خریداران، تصاویر جدید پروژه و اطلاعات موجود درباره روند اجرا، این موضوع را مرحلهبهمرحله بررسی میکنیم.
روش تهیه این گزارش: این بررسی بر اساس نمونه قراردادهای ارائهشده توسط خریداران، تصاویر میدانی پروژه در مرداد ۱۴۰۵، اسناد قضایی منتشرشده و مقررات مرتبط تهیه شده است. درصد پیشرفت فیزیکی پروژه صرفاً از روی تصاویر تخمین زده نشده و در موارد حقوقی، وضعیت هر خریدار وابسته به مفاد قرارداد و اسناد همان شخص است.
مدت تحویل پروژه پدافند در قراردادها چند ماه بوده است؟
پاسخ کوتاه
طبق نمونه قراردادهای بررسیشده، مدت اجرای قرارداد تا مرحله تحویل ۵۰ ماه از تاریخ انعقاد قرارداد تعیین شده است. برای نمونه، قرارداد فروردین ۱۴۰۰ تقریباً در خرداد ۱۴۰۴ به پایان دوره ۵۰ماهه میرسد. در مرداد ۱۴۰۵، پروژه همچنان در حال ساخت است و بر اساس اطلاعات موجود، زمانبندی شفاف و قابل سنجشی برای تحویل نهایی واحدها در دسترس خریداران قرار نگرفته است.
بنابراین برخلاف تصور رایجی که ممکن است یک سال مشخص را بهعنوان تاریخ تحویل کل پروژه در نظر بگیرد، مبنای قراردادی برای هر خریدار، تاریخ انعقاد قرارداد همان شخص است. به بیان ساده، باید ۵۰ ماه به تاریخ شروع قرارداد اضافه شود تا موعد اولیه تحویل آن قرارداد به دست آید.
برای نمونه، قرارداد ارائهشده مربوط به فروردین ۱۴۰۰ است. با اضافه کردن ۵۰ ماه به این تاریخ، موعد اولیه تحویل آن در حدود خرداد ۱۴۰۴ قرار میگیرد.
بر اساس نمونهها و اطلاعات ارائهشده از سوی خریداران، قراردادهای منعقدشده در فاصله سالهای ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۰ نیز با همین مدت ۵۰ماهه تنظیم شدهاند. در نتیجه، زمان تقریبی پایان مدت اولیه آنها بهترتیب در این بازهها قرار میگیرد:
| سال انعقاد قرارداد | پایان تقریبی مدت ۵۰ماهه |
|---|---|
| ۱۳۹۷ | ۱۴۰۱ تا اوایل ۱۴۰۲ |
| ۱۳۹۸ | ۱۴۰۲ تا اوایل ۱۴۰۳ |
| ۱۳۹۹ | ۱۴۰۳ تا اوایل ۱۴۰۴ |
| ۱۴۰۰ | ۱۴۰۴ تا اوایل ۱۴۰۵ |
تاریخ دقیق طبیعتاً به روز و ماه انعقاد هر قرارداد بستگی دارد؛ بنابراین این جدول صرفاً برای نشان دادن بازه زمانی تقریبی است و برای محاسبه حقوق قراردادی یک خریدار مشخص باید تاریخ مندرج در قرارداد همان فرد ملاک قرار گیرد.
از نظر حقوقی نیز اهمیت عدد ۵۰ ماه در همین نکته است: این مدت صرفاً یک وعده شفاهی یا تبلیغاتی نیست، بلکه در متن قرارداد بهعنوان مدت اجرای آن درج شده است. البته قرارداد برای برخی شرایط خاص، امکان افزایش مدت را نیز پیشبینی کرده که بررسی حدود و آثار همان بند، موضوع بخش جداگانهای از این مقاله خواهد بود.
آیا مدت ۵۰ماهه قرارداد پروژه پدافند قابل افزایش بوده است؟
در کنار تعیین مدت ۵۰ماهه برای اجرای قرارداد تا مرحله تحویل، متن قرارداد برای برخی شرایط خارج از روند عادی پروژه نیز امکان افزایش مدت را پیشبینی کرده است. وجود چنین بندی در قراردادهای ساختمانی غیرمعمول نیست؛ زیرا اجرای یک پروژه ممکن است تحت تأثیر عواملی قرار گیرد که مستقیماً در اختیار سازنده یا طرفین قرارداد نباشد.
در یک اختلاف قراردادی، شرکت برای استناد به افزایش مدت باید بتواند مبنای آن و اثر زمانی مانع مورد ادعا را مستند کند.
برای نمونه، اگر اخذ یک مجوز اداری مشخص باعث توقف پروژه برای چند ماه شده باشد، موضوع قابل بررسی این است که مانع چه زمانی ایجاد شده، چه زمانی برطرف شده و دقیقاً چه مدت بر برنامه اجرای پروژه اثر گذاشته است. صرف اشاره کلی به شرایط اقتصادی، تورم، مشکلات اداری یا سایر موانع، بدون تعیین بازه زمانی و اثر واقعی آنها، لزوماً پاسخ روشنی درباره علت افزایش چندساله زمان اجرای پروژه ارائه نمیکند.
این موضوع برای خریداران پروژه پدافند اهمیت ویژهای دارد؛ زیرا در ارزیابی تأخیر باید دو عدد از یکدیگر تفکیک شوند: مدت اولیه ۵۰ماهه قرارداد و مدت قابل اثباتی که ممکن است بر اساس شرایط پیشبینیشده در قرارداد به آن افزوده شده باشد.
بنابراین برای محاسبه دقیق وضعیت هر قرارداد، تنها نگاه کردن به تاریخ اولیه تحویل کافی نیست. باید مشخص شود آیا برای افزایش مدت، مستندات مشخصی وجود داشته و این افزایش تا چه اندازه میتواند فاصله میان موعد اولیه و زمان واقعی تحویل را توضیح دهد.
این مسئله در صورت بروز اختلاف اهمیت بیشتری پیدا میکند؛ زیرا تعیین اینکه یک تأخیر مشمول استثناهای قراردادی بوده یا ناشی از عدم اجرای بهموقع تعهدات، موضوعی است که باید با توجه به متن کامل قرارداد، اسناد پروژه و شرایط واقعی هر دوره بررسی شود.
خسارت تأخیر در تحویل پروژه پدافند چگونه تعیین شده است؟
موضوع زمان تحویل تنها بخش مهم قرارداد نیست؛ در همان قرارداد برای حالتی که پروژه با تأخیر تحویل شود نیز ضمانت مالی در نظر گرفته شده است. بر اساس نمونه قرارداد ارائهشده از سوی خریداران، اگر سرمایهگذار تعهدات خود را در موعد مقرر انجام داده باشد اما شرکت در تحویل واحد تأخیر کند، خسارت تأخیر به میزان ماهانه یک میلیون تومان برای خریدار پیشبینی شده است.
این بند نشان میدهد خود قرارداد، احتمال عبور پروژه از موعد تحویل را پیشبینی کرده و برای آن یک پیامد مالی مشخص در نظر گرفته است. بنابراین برای خریدارانی که موعد قراردادشان سپری شده، بررسی این بند میتواند در کنار سوابق پرداخت و سایر تعهدات قراردادی اهمیت پیدا کند.
اما نکته قابل تأمل، میزان خسارت تعیینشده در مقایسه با ارزش معامله و مدت تأخیر است. یک واحد مسکونی در پروژهای مانند پدافند سرمایهای چندمیلیاردی محسوب میشود و خریدار ممکن است در نتیجه تأخیر چندساله، همزمان با افزایش هزینه مسکن، اجارهبها و کاهش ارزش پول خود مواجه شده باشد. در چنین شرایطی، خسارت ثابت ماهانه یک میلیون تومان از نگاه بسیاری از خریداران تناسب چندانی با آثار اقتصادی یک تأخیر طولانیمدت ندارد.
برای مثال، اگر تأخیر یک قرارداد تنها ۱۲ ماه باشد، مبلغ مندرج در این بند در مجموع به ۱۲ میلیون تومان میرسد. حتی در یک تأخیر سهساله نیز رقم اسمی آن ۳۶ میلیون تومان خواهد بود؛ عددی که باید در کنار ارزش قرارداد و خسارت واقعی ناشی از دیرکرد مورد ارزیابی قرار گیرد.
وجود چنین بندی میتواند تحت عنوان وجه التزام یا خسارت قراردادی مورد توجه قرار گیرد، اما امکان مطالبه آن برای هر خریدار وابسته به متن دقیق قرارداد و شرایط همان پرونده است. برای مثال، باید بررسی شود آیا خریدار اقساط و سایر تعهدات خود را مطابق قرارداد انجام داده، تأخیر از چه زمانی محاسبه میشود و آیا شرکت برای افزایش مدت قرارداد به یکی از استثناهای پیشبینیشده استناد کرده است یا خیر.
این بند یک پرسش مهم دیگر نیز ایجاد میکند: در حالی که هزینههای ساخت و مبالغ مطالبهشده از خریداران طی سالهای گذشته متأثر از افزایش قیمتها بوده، چرا خسارت تأخیر خریدار بهصورت یک مبلغ ثابت و بسیار محدود در قرارداد باقی مانده است؟
وضعیت پروژه پدافند در مرداد ۱۴۰۵؛ تصاویر جدید چه نشان میدهند؟
تصاویر جدیدی که در آخرین گزارش میدانی از وضعیت ساخت پروژه پدافند تهیه شده، نشان میدهد پروژه همچنان در مرحله اجرای عملیات ساختمانی قرار دارد و هنوز نمیتوان آن را در آستانه تحویل واحدهای مسکونی دانست.
در تصاویر، سازه برجها تا طبقات بالایی اجرا شده و در بخشهایی از ساختمان نیز عملیات دیوارچینی پیش رفته است. با این حال، تعداد قابل توجهی از طبقات همچنان با نمای سازهای و باز دیده میشوند و اجرای نما، تکمیل بازشوها و بخشهای مختلف عملیات نازککاری در ظاهر تصاویر به پایان نرسیده است.
نکته مهم اینجاست که بالا آمدن اسکلت یک برج لزوماً به معنای نزدیک بودن زمان تحویل آن نیست. پس از اجرای سازه، مراحل متعددی مانند تکمیل دیوارچینی، تأسیسات مکانیکی و برقی، آسانسورها، نما، پنجرهها، کف و دیوار واحدها، مشاعات، محوطهسازی و سایر عملیات تکمیلی باید انجام شود. علاوه بر این، برای تحویل نهایی یک پروژه مسکونی، وضعیت انشعابات، تأییدیههای فنی و سایر الزامات اجرایی و اداری نیز اهمیت دارد.
آنچه تصاویر به شکل قابل مشاهده نشان میدهند، این است که در حال حاضر پروژه هنوز یک کارگاه ساختمانی فعال است و فاصله محسوسی میان وضعیت موجود و شرایط معمول یک برج آماده تحویل دیده میشود.
خریداران قراردادهای قدیمی چقدر از موعد تحویل عبور کردهاند؟
وقتی مدت ۵۰ماهه قراردادها را در کنار تاریخ امروز پروژه قرار میدهیم، تأخیر برای خریداران قدیمی دیگر فقط چند ماه نیست؛ برای بخشی از اعضا این فاصله به چند سال رسیده است.
با فرض اینکه قراردادهای سالهای ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۰ همگی دارای همان مدت ۵۰ماهه باشند، در مرداد ۱۴۰۵ وضعیت تقریبی به این شکل است:
| سال انعقاد قرارداد | میزان تقریبی عبور از موعد اولیه در مرداد ۱۴۰۵ |
|---|---|
| ۱۳۹۷ | حدود ۳ سال و ۳ ماه تا ۴ سال و ۲ ماه |
| ۱۳۹۸ | حدود ۲ سال و ۳ ماه تا ۳ سال و ۲ ماه |
| ۱۳۹۹ | حدود ۱ سال و ۳ ماه تا ۲ سال و ۲ ماه |
| ۱۴۰۰ | حدود ۳ ماه تا ۱ سال و ۲ ماه |
این اختلاف بازه به این دلیل است که ماه دقیق انعقاد قرارداد هر خریدار متفاوت است. برای مثال، خریدار فروردین ۱۳۹۸ طبیعتاً زودتر از فردی که در اسفند همان سال قرارداد بسته، به پایان دوره ۵۰ماهه رسیده است.
اهمیت این محاسبه در این است که تأخیر پروژه برای همه اعضا یکسان نیست. یک خریدار سال ۱۴۰۰ ممکن است کمی بیش از یک سال از موعد اولیه خود عبور کرده باشد، در حالی که برای برخی قراردادهای سال ۱۳۹۷، بیش از چهار سال از زمان اولیه پیشبینیشده برای تحویل گذشته است.
این تفاوت زمانی از منظر حقوقی نیز قابل توجه است. در بررسی وضعیت هر عضو نمیتوان صرفاً از عبارت کلی «تأخیر پروژه» استفاده کرد؛ بلکه باید تاریخ قرارداد، موعد پایان ۵۰ ماه و مدت واقعی سپریشده پس از آن بهصورت جداگانه مشخص شود. همین محاسبه میتواند در بررسی مطالبات قراردادی احتمالی هر خریدار نیز اهمیت داشته باشد.
آیا زمان جدیدی برای تحویل پروژه پدافند اعلام شده است؟
در حال حاضر، بر اساس اطلاعات موجود، برنامه زمانبندی شفاف و قابل سنجشی برای تحویل نهایی پروژه پدافند به خریداران اعلام نشده است.
بر اساس گزارشهای خریداران، آرین سازه یکی از دلایل کندی ساخت را عدم پرداخت اقساط و مبالغ تعدیل از سوی بخشی از اعضای قدیمی عنوان میکند. در مقابل، خریداران معترض میگویند مطالبه مبالغ جدید باید در کنار میزان واقعی پیشرفت پروژه و برنامه روشن برای تکمیل آن بررسی شود.
از نظر حقوقی نیز باید میان «اقساط» و «تعدیل» تفاوت قائل شد. ماده ۱۲ قانون پیشفروش ساختمان مقرر میکند اگر عملیات ساختمانی متناسب با قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیشخریدار میتواند پرداخت اقساط را به تأیید پیشرفت توسط مهندس ناظر منوط کند. این حکم لزوماً به این معنا نیست که هر مبلغی با عنوان تعدیل، خودبهخود مشمول همین قاعده است.
بهروزرسانی مرداد ۱۴۰۵: در گزارش جدیدی که در مشرق درباره آرین سازه منتشر شده، آمده است که پروژه پدافند «بر اساس برنامهریزیهای انجامشده، طی دو تا سه سال آینده آماده خواهد شد». اگر مبنا زمان انتشار گزارش باشد، این عبارت افقی در حدود سالهای ۱۴۰۷ تا ۱۴۰۸ را مطرح میکند. با این حال، در همان گزارش جزئیات برنامه زمانبندی، تاریخ دقیق تحویل یا مراحل اجرایی این بازه منتشر نشده است.
جزئیات این ادعا و مقایسه آن با قراردادهای ۵۰ماهه را در مقاله بررسی ادعای تازه درباره زمان تکمیل پروژه پدافند بررسی کردهایم.
رأی شعبه ۱۵ درباره تکمیل پروژه و اطلاعرسانی به خریداران چه میگوید؟
در دادنامه شعبه ۱۵ دادگاه کیفری یک استان تهران، دادگاه در کنار تصمیم قضایی درباره اعتراض شاکیان، بر تسریع در تکمیل پروژهها و اطلاعرسانی درباره پیشرفت، هزینهها و مدت ساخت تأکید کرده است. این بخش از رأی به معنی تعیین موعد جدید یا صدور حکم مستقل برای تحویل در تاریخ مشخص نیست، اما نشان میدهد موضوع زمان تکمیل و اطلاعرسانی به خریداران در رسیدگی قضایی نیز مورد توجه قرار گرفته است.
برای بررسی کامل استدلال دادگاه، تحلیل دادنامه شعبه ۱۵ را بخوانید.
خریدارانی که موعد قراردادشان گذشته چه مواردی را باید بررسی کنند؟
خریداری که از موعد قراردادش عبور کرده، بهتر است وضعیت خود را بر اساس اسناد همان قرارداد بررسی کند؛ چون تاریخ قرارداد، پرداختها، تعدیلها و تعهدات هر عضو میتواند متفاوت باشد.
مهمترین مواردی که باید بررسی شوند عبارتاند از:
- تاریخ قرارداد و موعد اولیه تحویل؛
- بندهای مربوط به تمدید مدت و خسارت تأخیر؛
- سوابق کامل پرداخت اقساط و تعدیلها؛
- مطالبهنامهها و مکاتبات شرکت؛
- الحاقیهها یا توافقهای بعدی؛
- گزارشهای رسمی یا کارشناسی درباره پیشرفت پروژه.
در صورت بروز اختلاف، این مدارک کمک میکنند مشخص شود هر طرف چه تعهداتی داشته و چه میزان از آنها را انجام داده است.
همچنین اگر اختلاف بر سر پرداخت مبالغ جدید به میزان پیشرفت پروژه مرتبط باشد، گزارش فنی یا کارشناسی قابل استناد اهمیت بیشتری از برداشت شخصی یا صرفاً تصاویر ظاهری پروژه دارد.
اگر قصد خرید یا انتقال امتیاز در پروژههای مرتبط را دارید، بهتر است پیش از تصمیمگیری، راهنمای بررسی قبل از خرید از آرین سازه رابین را نیز مطالعه کنید.
جمعبندی؛ موعد تحویل پروژه پدافند و وضعیت امروز
بر اساس نمونه قراردادهای بررسیشده، مدت اجرای قرارداد تا مرحله تحویل ۵۰ ماه تعیین شده بود و برای بخش قابل توجهی از خریداران قدیمی این موعد سپری شده است. در مرداد ۱۴۰۵، پروژه همچنان در مرحله ساخت قرار دارد و زمانبندی روشن و قابل سنجشی برای تحویل نهایی واحدها در دسترس نیست.
از این مرحله به بعد، مسئله اصلی فقط محاسبه تأخیر گذشته نیست؛ خریداران نیاز دارند بدانند چه میزان کار باقی مانده، منابع مالی جدید بر چه مبنایی مطالبه میشود و برنامه اجرایی تکمیل پروژه چیست.
از نظر حقوقی نیز وضعیت هر عضو باید بر اساس تاریخ قرارداد، پرداختها، مفاد مربوط به تعدیل و تمدید مدت و اسناد همان قرارداد بررسی شود.
سؤالات متداول درباره موعد تحویل پروژه پدافند
۱. آیا یک اطلاعیه یا اعلام داخلی شرکت میتواند تاریخ تحویل درجشده در قرارداد را تغییر دهد؟
صرف اعلام یک تاریخ جدید از سوی شرکت، لزوماً موعد قراردادی را تغییر نمیدهد. برای تغییر تاریخ تحویل معمولاً باید توافق معتبر جدیدی میان طرفین وجود داشته باشد یا قرارداد از قبل سازوکاری برای تمدید مدت پیشبینی کرده باشد.
بنابراین یک پیام، اطلاعیه یا اعلام شفاهی را نباید بهتنهایی معادل اصلاح قرارداد دانست.
۲. آیا «تحویل واحد» و «تنظیم سند رسمی» یک تعهد محسوب میشوند؟
خیر. تحویل فیزیکی واحد و انتقال رسمی سند دو تعهد جداگانهاند و ممکن است در زمانهای متفاوت انجام شوند.
به همین دلیل، تحویل کلید واحد الزاماً به معنای پایان تمام تعهدات قراردادی و ثبتی سازنده نیست.
۳. اگر واحد تحویل شود اما پارکینگ، انباری یا قسمتهای مشاعی هنوز کامل نباشد، آیا پرونده تأخیر تمام میشود؟
نه لزوماً. اگر پارکینگ، انباری، آسانسور، تأسیسات یا بخشهای مشاعی جزو تعهدات قرارداد باشند، ناقص بودن آنها میتواند همچنان موضوع یک مطالبه مستقل باشد.
بنابراین هنگام تحویل واحد، وضعیت نواقص و قسمتهای تکمیلنشده بهتر است بهطور دقیق در صورتجلسه تحویل ثبت شود.
۴. اگر پروژه تقریباً تمام شده باشد اما سازنده آن را نهایی نکند، آیا خریدار باید همچنان منتظر بماند؟
قانون پیشفروش برای شرایطی که در پایان مدت قرارداد کمتر از ۱۰ درصد عملیات باقی مانده باشد و پیشخریدار تعهدات خود را انجام داده باشد، سازوکار خاصی پیشبینی کرده است.
استفاده از این امکان به شرایط پرونده و تأیید میزان پیشرفت توسط مهندس ناظر بستگی دارد و نمیتوان آن را بدون بررسی وضعیت واقعی پروژه به همه خریداران تعمیم داد.
۵. اگر خریدار بعداً الحاقیهای با تاریخ تحویل جدید امضا کند، آیا حق مطالبه خسارت مربوط به موعد قبلی را از دست میدهد؟
پاسخ به متن الحاقیه بستگی دارد. اگر در سند جدید بهصراحت موعد قبلی تغییر کرده یا از مطالبات گذشته صرفنظر شده باشد، ممکن است بر حق مطالبه خسارت قبلی اثر بگذارد.
به همین دلیل، قبل از امضای هر الحاقیه یا توافق جدید، باید بندهای مربوط به تاریخ تحویل، تسویه مطالبات و اسقاط حقوق قبلی با دقت بررسی شود.
دیدگاهها و پرسشها